用专项债收购闲置土地，年后一周多个城市都动起来了……

用专项债收购闲置土地，年后一周多个城市都动起来了……

　　2月6日以来，珠海、广州、惠州、中山等8个广东省内城市纷纷发布了政府利用专项债收购存量土地的公告，涉及土地44宗，收储总金额超159亿元。

　　与此同时，自去年11月自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（以下简称《通知》）以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等城市也发布了土地收储相关公告，岳阳市要求符合条件且有意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置土地须在2024年3月31日之前供应”。

　　此次利用专项债收储土地，是土储专项债搁置5年后重启。有观点认为，再度重启专项债收储土地有助于去库存，降低房企和城投企业负债，增加房企资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。

　　广东开启首批土地收储

　　据第一财经不完全统计，广东省目前共有8个城市发布了首批土地收储公告，涉及的土地共44宗，土地总面积约219.8万平方米，收储总金额约159.5亿元，土地用途包括二类居住、商务、商业、办公、旅游等。

　　整体来看，目前珠海的收储规模最大，涉及14宗土地，金额超66亿元，惠州、中山、茂名的收储规模也较大，涉及的金额均超10亿元；广州目前仅花都区发布了收储公告，4宗地收储金额9.2亿元；潮州、云浮、韶关的收储规模较小。

　　值得注意的是，上述收储的地块多为“打折”回收。例如，珠海市金湾区2宗地块，均位于滨海商务区，占地共7.63万平方米，性质为纯二类居住用地，本次收储价格为18.63亿元。而在2023年，这两宗地块由珠海市国企华发竞得时，总价为21.03亿，2024年1月，官方还公布了这两宗地块的项目备案名，分别为金琴半岛花园、金琴海岸花园。如今，按照本次公示的收储价，该地块相当于打了89折。

　　另外，珠海市斗门区红心路南侧、锦湖路西侧一纯二类住宅用地，于2022年由珠海大横琴集团以4.57亿元的底价竞得，如今的收储价格为3.41亿元，相当于打了约7.5折。

　　对于回收地块折价的情况，上述8个城市无一例外，均在公告中提及，根据的是此前自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。《通知》于2024年11月公开发布，对于收储价格，《通知》明确，“土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。”

　　从收储参与主体来看，目前主要是国企和城投的地块进入了收储名单。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是因为国企城投拥有的地块资产负债关系较为清晰，民企拥有的地块很多存在抵押状态，或有复杂的债权债务关系，甚至是司法纠纷，不符合收储条件，后续若民企拥有的地块符合条件，相关收储计划也将会出炉。

　　降低市场库存压力

　　广东省多个城市首批收储名单落地的同时，其他城市也在积极推进闲置土地收储工作。记者注意到，2024年11月以来，湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安等多个城市均发布公告，公开征集存量闲置土地进行收储，其中，岳阳要求符合条件且有意向的企业积极报名，开封明确“存量闲置土地须在2024年3月31日之前供应”。

　　对于土地收储的要求，上述城市均与《通知》要求一致，即“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。”

　　对于收储土地后续的处理，《通知》表示，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发，确有需求的，应当严控规模，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。

　　李宇嘉表示，各城市积极落地土地收储事项，一方面是贯彻落实财政部、发改委、自然资源部去年6月发布的关于运用专项债券等支持盘活存量闲置土地的政策要求；另一方面，地方也想通过收储去化土地库存，减轻开发商资金压力，更好推进保交付、再拿地和开发开工。另外，土地去库存能从源头上降低商品房的市场库存，有利于促进市场止跌回稳。

　　国金证券研究报告还从城投企业的角度分析了土地收储这一事件的影响：“土储专项债重启后，各省有存量土地资产的城投企业将大概率获得专项债资金支持，叠加其他化债工具组合使用，城投企业的资产负债表将得到改善。”

　　国金证券指出，从近3年各地城投拿地数据来看，住宅和商服用地占城投近三年拿地的绝对份额。江苏省土地资产占总资产的比重明显高于其他省份城市，其中，土地资产占比较高的城市有南通、常州、徐州、盐城、淮安、泰州等市；其他省份中，江西上饶、景德镇、萍乡，湖北黄石、山东枣庄、重庆等城市的城投土地资产占比也比较高，获益可能性较大。

　　机构预测规模约1万亿

　　回溯土地收储专项债的过往，近期各城市公布的土地收储事项，算得上是土储专项债搁置5年后重启。

　　历史上，土储专项债是新增专项债发行中的重要投向。2017年为规范土地储备融资行为促进土地储备事业持续健康发展，财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》；2019 年为调控房地产市场及引导专项债投向重大基础设施领域，国常会明确专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，自此土储专项债暂停发行。

　　国金证券研究报告认为，过去实施土储专项债，核心目的在于避免地方政府违法违规举债，有效防范和化解地方政府债务风险。当下土储专项债的重启，同样承担着这一重要使命。

　　国海证券研究报告表示，再度重启专项债收储土地有助于去库存。房地产市场正面临高库存问题，盘活存量土地是去库存的关键。但受房地产市场下行影响，土地二级市场难有交易，存在企业手中土地开发难、转让难、政府收回难等问题，使房企盘活资产陷入僵局。且截至 2024年5月，2021年以来城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率仅22%。通过专项债回收闲置土地，可以增加房企资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。

　　据国海证券统计，2017年～2019 年，我国土储专项债的发行量分别为 2407亿元、 5893亿元、6765 亿元，占同年新增专项债规模的26%、42%、31%，2017-2019 年土储专项债发行规模占比三年平均为 33%。结合历史土储专项债发行规模和占比，国海证券表示，近三年新增专项债额度在36500-39000亿，以新增专项债额度的30%估算，预计2025 年土储专项债规模在10000亿，根据近5年的土地成交楼面价估算，将拉动1～2亿平方米土地收储。

　　国海证券提及，在专项债收储过程中，土地价格的确认或是阻碍因素，土地的回收价格若大幅低于拿地价格，企业参与意愿将偏低，较难与政府达成一致。国海证券建议，在收回存量土地的过程中， 可以在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。